Réforme du statut des baux commerciaux : Qu’est-ce qui va changer ?

-          Instauration d’un droit  de préférence du locataire en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal (Article L145-46-1 du Code de Commerce) : cette disposition va s’appliquer à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi soit à compter du 18 décembre 2014 : le bailleur devra notifier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. En cas de recours à un prêt, ce délai pour la réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Cette disposition ne s’appliquera pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts et en cas de cessions au profit du conjoint du bailleur, ses ascendants, descendants ou conjoint de ces derniers.

-          En cas de reprise des actifs d’une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire comprenant un droit au bail (Article L642-7 et L642-19 du Code de Commerce), le tribunal de commerce qui arrête le plan de redressement pourra adjoindre aux activités prévues au contrat de bail commercial des activités connexes ou complémentaires. De la même manière le juge-commissaire aura la même faculté en cas de cession du droit au bail. Le tribunal ou le juge commissaire devra également fixer le loyer applicable lors de la prochaine révision triennale au vu de la déspécialisation. Le bailleur sera appelé et entendu par le tribunal.

Cette disposition est d’application immédiate.

-          Obligations pour le bailleur d’établir un état des lieux (Article L145-40-1 du Code de Commerce) Disposition applicable à compter du 1^er septembre 2014 : A défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée, le bailleur ne pourra plus invoquer les dispositions de l’article 1731 du Code civil qui prévoit une présomption pour le locataire d’avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives lequel doit ensuite les restituer en tant que tels sauf preuve contraire. L’état des lieux devra être également réalisé lors de la restitution des locaux ainsi que lors de chaque cession du bail (changement de locataire).

-          Obligation pour le bailleur d’établir un inventaire des charges liées au bail (Article L145-40-2 du Code de Commerce) : Disposition applicable à compter du 1^er septembre 2014 et sous réserve de la publication d’un décret. Un inventaire précis des catégories de charges du bail et de leur répartition devra figurer en annexe du bail. Par ailleurs, le bailleur devra établir lors de chaque conclusion du contrat de bail et chaque année, un état prévisionnel des travaux envisagés et un récapitulatif des travaux réalisés sur une période de trois ans.

Pour les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires qui est fonction de la « surface exploitée ».

Le décret qui doit fixer les modalités d’application de cette disposition doit également préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés au locataire. Il convient de s’interroger sur la récupération auprès du locataire de l’impôt foncier qui est de plus en plus mis à la charge des locataires et de rester attentifs à l’entrée en vigueur de ce futur décret et à l’éventuelle faculté ou pas d’y déroger dans le contrat de bail.

D’autres dispositions concernant le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement du bail (lissage de l’augmentation en cas de déplafonnement), la possibilité de donner congé par lettre recommandée avec AR, l’absence de déroger à la faculté triennale du locataire sauf si la durée du bail excède 9 ans, l’augmentation de la durée du bail dérogatoire à 3 ans (au lieu de 2ans), ont été également aménagées par la réforme.

Cette réforme va nécessiter de modifier les contrats de baux commerciaux et de revoir la stratégie pour certains investisseurs et propriétaires de locaux commerciaux

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